In Österreich läuft das mit Mietwohnungen ein bisschen anders. Hier gibt’s ein eigenes System, das Wohnungen in verschiedene Kategorien einteilt – je nachdem, wie gut sie ausgestattet sind. Das Ganze steht im Mietrechtsgesetz, genauer gesagt in § 15a. Besonders bei Altbauten ist diese Einteilung wichtig, weil sie vorgibt, wie viel Miete der Vermieter verlangen darf. Kurz gesagt: Je besser die Ausstattung, desto mehr darf’s kosten.
Weil die Mieten ständig steigen, lohnt es sich echt, das System zu kennen – egal, ob du mietest oder vermietest.
So wird der Kategoriemietzins angewendet
Der sogenannte Kategoriemietzins gilt nur für bestimmte Altbauwohnungen. Konkret betrifft das Hauptmietverträge, die zwischen 1. Jänner 1982 und 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden. Hier gibt’s einen klaren Maximalpreis pro Quadratmeter, falls sich Vermieter und Mieter nicht auf einen „angemessenen Mietzins“ einigen.
Seit dem 1. Februar 2018 gelten in Österreich folgende Kategoriemietzinse pro Quadratmeter Nutzfläche:
- Kategorie A: bis 1. Februar 2018 € 3,43 / seit 1. Februar 2018 € 3,60
- Kategorie B: bis 1. Februar 2018 € 2,57 / seit 1. Februar 2018 € 2,70
- Kategorie C: bis 1. Februar 2018 € 1,71 / seit 1. Februar 2018 € 1,80
- Kategorie D (brauchbar): bis 1. Februar 2018 € 1,71 / seit 1. Februar 2018 € 1,80
- Kategorie D (unbrauchbar): bis 1. Februar 2018 € 0,86 / seit 1. Februar 2018 € 0,90
Bei Mietverträgen ab 1. März 1994 spielt der Kategoriemietzins eigentlich nur noch für Wohnungen der Kategorie D eine Rolle. Für A, B und C kommt meistens der Richtwertmietzins oder ein angemessener Mietzins zum Zug.
Was steckt hinter den einzelnen Kategorien?
Kategorie A ist ziemlich zeitgemäß. Die Wohnung hat mindestens 30 Quadratmeter, einen Vorraum, ein Zimmer, eine Küche oder Kochnische, ein WC, eine Bademöglichkeit, Heizung und Warmwasser. Das sind die meisten sanierten Altbauwohnungen.
In Kategorie B ist die Ausstattung etwas einfacher. Es gibt zwar immer noch Vorraum, Zimmer, Küche oder Kochnische, WC und ein Bad – aber Warmwasser ist keine Pflicht.
Kategorie C heißt: sehr einfache Ausstattung. Hier gibt’s normalerweise nur ein Waschbecken und ein WC – Dusche oder Badewanne fehlen meistens.
Und Kategorie D ist dann die unterste Schublade. Da fehlt entweder das WC, das Waschbecken oder beides funktioniert nicht richtig. Man unterscheidet hier nochmal zwischen brauchbar und unbrauchbar. Unbrauchbar heißt zum Beispiel: keine sichere Heizung, kein Strom oder kein Wasser. Solche Wohnungen gibt’s heute nur noch selten, meistens in ganz alten Häusern.
Kategoriemietzins: Brauchbarer und unbrauchbarer Zustand
Eine Wohnung gilt als brauchbar, wenn du sofort einziehen kannst und keine gravierenden Mängel bestehen. Wenn defekte Anschlüsse die Gesundheit gefährden oder die Nutzung unmöglich machen, ist die Wohnung unbrauchbar. Dann kannst du als Mieter verlangen, dass der Vermieter das richtet.
Für die Einstufung in eine bestimmte Kategorie müssen übrigens wirklich alle Kriterien erfüllt sein. Fehlt was, kann der Vermieter nachbessern, um die Wohnung in eine bessere Kategorie zu bringen. Als Mieter solltest du alles beim Einzug schriftlich festhalten. Wenn irgendwas nicht wie vereinbart funktioniert, muss der Vermieter das innerhalb von drei Monaten reparieren – sonst rutscht die Wohnung in eine niedrigere Kategorie.
Angemessener Mietzins
Ein angemessener Mietzins kommt zum Beispiel dann ins Spiel, wenn eine Kategorie A oder B Wohnung größer als 130 Quadratmeter ist und innerhalb von sechs Monaten nach Auszug neu vermietet wird. Auch nach einer Sanierung oder wenn Wohnungen zusammengelegt werden, kann ein höherer Mietzins verlangt werden. So soll sichergestellt sein, dass modernisierte Wohnungen auch mehr kosten dürfen.
Entwicklung der Mietzinse in Österreich
Und noch was zur Entwicklung: In den letzten Jahren sind die Mieten in Österreich ordentlich gestiegen, auch bei Altbauten. Klar, das Gesetz setzt bei Kategoriemietzinsen eine Obergrenze. Aber viele Wohnungen fallen inzwischen unter den Richtwertmietzins, der regelmäßig an die Inflation angepasst wird. Für Mieter heißt das: Trotz gesetzlicher Begrenzungen sind die Wohnkosten in den Städten ordentlich nach oben gegangen.