Vielleicht hast du schon mal gehört, dass man bei Immobilie von „Liebhaberei“ spricht. Hört sich erstmals nett an, als hätte jemand sein Haus einfach nur gern. Aus steuerlicher Sicht sieht das Ganze aber ganz anders aus. Wir klären dich auf.
Was bedeutet Liebhaberei bei Immobilien?
Im Steuerrecht heißt Liebhaberei: Du hast eine Immobilie nutzt oder besitzt sie aber willst gar kein Geld damit verdienen. Wenn du zum Beispiel ein Haus kaufst, um es zu vermieten, dann sieht das Finanzamt das als Einkunftsquelle. Wenn du aber das Haus nur für dich nutzt, es gelegentlich renovierst oder einfach nur behältst, ohne je wirklich Gewinn machen zu wollen, sagt das Finanzamt ziemlich schnell: Das ist Liebhaberei.
Wann spricht man von Liebhaberei bei Immobilien?
Ob etwas als Liebhaberei gilt, entscheidet darüber, ob du Kosten absetzen kannst oder nicht. Sagt das Finanzamt „Liebhaberei“, kannst du Verluste steuerlich nicht abziehen. Dann gibt es keine Rückzahlung, keine absetzbaren Renovierungskosten und du kannst Verluste aus Vermietung nicht mit anderen Einnahmen verrechnen. Das kann richtig schmerzen, besonders wenn du mehr reingesteckt hast als rausgekommen ist.
Wann sieht das Finanzamt eine Immobilie als Liebhaberei?
Das Finanzamt schaut genau hin: Willst du wirklich Gewinn machen oder ist das Ganze eher dein Hobby? Liebhaberei liegt zum Beispiel vor, wenn du eine Wohnung zu niedrigen Mieten vermietest und immer wieder Verluste machst. Oder wenn du ein Ferienhaus hast, welches du nur selten vermietest obwohl die Betriebskosten hoch sind. Auch wenn du eine Immobilie jahrelang besitzt, sie renovierst aber nie Einnahmen machst, dann vermutet das Finanzamt Liebhaberei.
Liebhaberei bei Immobilien: Wie prüft das Finanzamt das überhaupt?
Es gibt ein paar klare Kriterien. Die Beamten schauen zum Beispiel:
- Wie lange besitzt du die Immobilie schon?
- Wie viel nimmst du durch Miete ein? ?
Wenn du nach mehreren Jahren Vermietung noch immer keinen Gewinn hast, dann wird das Finanzamt misstrauisch und es wird geprüft.
Wie kannst du Liebhaberei bei Immobilien vermeiden?
Du willst nicht, dass das Finanzamt dir Liebhaberei unterstellt? Dann solltest du ein paar Dinge beachten:
- Plane realistisch, wie du mit der Immobilie Gewinn machen willst
- Setze eine marktübliche Miete an, die vergleichbar mit ähnlichen Wohnungen ist.
- Hebe alle Belege, Rechnungen und Verträge gut auf.
- Vermiete möglichst langfristig. Zu viel Leerstand oder ständig wechselnde Kurzzeitmieter sehen schnell nach Hobby aus.
Wenn du zeigst, dass du selbst wirtschaftlich denkst und handelst, stehen die Chancen gut, dass das Finanzamt deine Immobilie als Einkunftsquelle anerkennt.
Warum ist Beratung so wichtig?
Liebhaberei bei Immobilien ist ein ziemlich undurchsichtiges Thema. Da kann man leicht den Überblick verlieren. Es hilft wirklich, mit einem Steuerberater zu reden. Besonders wenn du eine Immobilie kaufen, vermieten oder verkaufen willst. So weißt du vorher, wie das Finanzamt deine Pläne einschätzt.