Wer eine Immobilie verkaufen will, braucht vor allem eins: eine professionelle Immobilienbewertung. Das gilt für die Eigentumswohnung genauso wie für das Zinshaus oder den Baugrund. Nur wer weiß, was am Markt wirklich drin ist, kann mit einem guten Gefühl verhandeln und erzielt am Ende auch den richtigen Preis.
Genau dafür gibt es verschiedene Methoden der Immobilienbewertung, die in Österreich anerkannt und gesetzlich geregelt sind. Aber welche Methode passt wann – und wie läuft das eigentlich in der Praxis ab?
Warum Sie auf eine professionelle Bewertung nicht verzichten sollten
In der Realität erleben wir es ständig: Der gefühlte Wert einer Immobilie liegt oft weit über dem, was der Markt hergibt. Als Eigentümer hängt man emotional an Erinnerungen, schwärmt von der Lage oder den neuesten Modernisierungen. Käufer dagegen schauen knallhart auf Vergleichswerte und Renditen.
Hier helfen die Bewertungsmethoden, den Spagat zu schaffen. Sie schauen auf Fakten – also auf alles, was den Marktwert beeinflusst. Am Ende steht ein nachvollziehbares Ergebnis: das Verkehrswertgutachten.
1. Vergleichswertverfahren bei der Immobilienbewertung
Das Vergleichswertverfahren ist bei Grundstücken und Wohnungen der Klassiker. Hier zählt, was andere tatsächlich gezahlt haben. Man nimmt echte Kaufpreise von vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage und leitet daraus den Marktwert ab.
Ein Beispiel: In Salzburg-Aigen geht eine 80-Quadratmeter-Eigentumswohnung mit Balkon und Tiefgarage für 620.000 Euro weg. Jetzt kommt ein ähnliches Objekt in der Nachbarschaft ohne Garage auf den Prüfstand. Der Vergleich ergibt einen Marktwert von rund 590.000 Euro.
Mit einbezogen werden nicht nur Fläche, Baujahr und Ausstattung, sondern auch Mikrolage, Energieeffizienz und Stockwerk. Das Ganze funktioniert vor allem da gut, wo es viele Vergleichsdaten gibt – also in Städten oder Ballungsräumen.
Der Vorteil: Das Ergebnis ist realitätsnah, weil’s direkt auf echten Marktpreisen basiert.
Der Nachteil: Auf dem Land, wo wenig verkauft wird, stößt die Methode schnell an Grenzen.
2. Ertragswertverfahren bei der Immobilienbewertung
Beim Ertragswertverfahren steht die Rendite im Vordergrund. Gerade bei vermieteten Häusern, Mehrparteienobjekten oder Gewerbeimmobilien ist das die Methode der Wahl. Hier geht’s nicht um den Bauwert, sondern darum, wie viel Geld die Immobilie künftig abwirft.
Das läuft so: Erst rechnen Sie die jährlichen Mieteinnahmen zusammen und ziehen die laufenden Kosten ab. Den Rest – den Jahresreinertrag – multiplizieren Sie mit einem marktüblichen Zinssatz, der das Risiko widerspiegelt.
Ein Beispiel: Ein Zinshaus in Salzburg-Itzling bringt im Jahr 90.000 Euro Nettomiete, nach Abzug der Kosten bleiben 75.000 Euro übrig. Mit einem Zinssatz von 4 Prozent ergibt das einen Wert von 1,875 Millionen Euro.
Das zeigt klar, wie ein Investor rechnet: Wie viel Geld kommt rein? Wie lohnt sich das Objekt auf lange Sicht?
Vorteil: Perfekt für Investoren und Banken.
Nachteil: Wenig aussagekräftig bei selbstgenutzten Immobilien.
3. Sachwertverfahren bei der Immobilienbewertung
Fehlen Vergleichsdaten und wird die Immobilie nicht vermietet, kommt das Sachwertverfahren ins Spiel. Hier zählt die Substanz: Bodenwert plus Bauwert, abzüglich Altersabschreibung.
Beispiel: Ein Einfamilienhaus in Plainfeld steht auf 800 Quadratmetern Grund – der Bodenwert liegt bei 450 Euro pro Quadratmeter (Vergleichswertverfahren), also 360.000 Euro. Die Herstellungskosten des Hauses: 420.000 Euro. Nach Abschlägen bleibt ein Gebäudewert von 336.000 Euro. Macht zusammen 696.000 Euro.
Das Sachwertverfahren bildet die tatsächlichen Material- und Baukosten ab, ganz ohne Emotionen oder Renditeerwartungen.
Vorteil: Solide Grundlage für selbstgenutzte Objekte.
Nachteil: Die aktuelle Nachfrage am Markt spiegelt sich nur bedingt wider und sollte zusätzlich eingepreist werden.
Immobilie bewerten: Kombinieren um den Verkehrswert zu berechnen
Eigentlich reicht eine Methode selten aus. Profis ziehen oft mehrere Verfahren heran. Beim Einfamilienhaus liefert der Sachwert die Basis, der Vergleichswert sorgt für die Marktnähe bei Grundstücken. Bei Renditeobjekten zählt zusätzlich der Ertragswert, um das Investitionspotenzial zu prüfen.
Erfahrene Makler kombinieren diese Ergebnisse mit aktuellen Marktdaten und ihrer Erfahrung aus echten Abschlüssen. So entsteht ein Wert, der nicht nur rechnerisch stimmt, sondern sich auch am Markt durchsetzt.
Immobilienbewertung braucht Know-how und Erfahrung
Die Methoden der Immobilienbewertung liefern keine bloßen Zahlenkolonnen, sondern echte Entscheidungsgrundlagen. Egal, ob Sie verkaufen, investieren oder den Wert für eine Finanzierung brauchen – die richtige Bewertung bringt Klarheit und Sicherheit. Wer auf Profis setzt, profitiert von Marktkenntnis und Erfahrung – und trifft bessere Entscheidungen.