Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, bekommt nicht einfach nur ein neues Dach über dem Kopf. Da steckt meistens viel mehr dahinter: Erinnerungen, Geschichten aus der Familie, oft auch eine ordentliche Portion Verantwortung und jede Menge Papierkram. Und ja, es geht auch ums Geld.
Viele fragen sich: Was passiert eigentlich, wenn ich wirklich eine Immobilie erbe? Was rollt da alles auf mich zu? Hier kommen die wichtigsten Punkte, die Sie kennen sollten – ohne Juristendeutsch, direkt aus der Praxis.
Was gilt in Österreich, wenn Sie eine Immobilie erben?
Sobald Sie erben, übernehmen Sie alle Rechte und Pflichten der verstorbenen Person. Klingt erstmal nach Eigentum, aber es geht noch weiter: Laufende Kosten, mögliche Kredite, offene Steuern – all das gehört jetzt Ihnen. Ein Erbfall ist also nicht nur emotional, sondern auch finanziell ein echtes Projekt. Am besten, Sie gehen das Ganze mit Plan an.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
- Sterbeurkunde besorgen – die brauchen Sie, bevor irgendwas weitergeht.
- Verlassenschaftsverfahren abwarten – das läuft beim Notar, gesteuert vom Bezirksgericht.
- Erbantrittserklärung abgeben – hier sagen Sie offiziell, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht.
- Grundbuchseintragung erledigen – erst dann gehört die Immobilie wirklich Ihnen.
Tipp am Rande: Suchen Sie sich schon während des Verlassenschaftsverfahrens einen guten Immobilienmakler. Dann wissen Sie frühzeitig, was die Immobilie am Markt wert ist. Das hilft Ihnen später enorm bei allen Entscheidungen.
Wer bekommt eigentlich was? Die Erbfolge auf einen Blick
Wenn kein Testament da ist, gilt die gesetzliche Erbfolge. Die nächsten Angehörigen erben – und zwar nach einer klaren Reihenfolge:
- Ehepartner oder eingetragene Partner bekommen ein Drittel bis die Hälfte, je nachdem, ob Kinder da sind.
- Die Kinder teilen sich den Rest.
- Enkelkinder rücken nach, wenn ein Elternteil schon verstorben ist.
- Gibt’s keine direkten Nachkommen, sind Eltern, Geschwister oder entferntere Verwandte dran.
Mit einem Testament können Sie die Reihenfolge ändern. Aber Achtung: In Österreich gibt’s den Pflichtteilsanspruch. Bestimmte Angehörige – Ehepartner und Kinder – haben immer Anspruch auf einen Teil, egal was im Testament steht. Sie können ihren Anteil in Geld verlangen.
Testament, Schenkung oder Übergabevertrag – was passt zu wem?
Viele Immobilienbesitzer wollen schon zu Lebzeiten klären, was mit ihrem Haus passiert. Das hat oft steuerliche oder organisatorische Vorteile. Hier die Unterschiede:
Testament
- Kann handschriftlich, beim Notar oder Anwalt gemacht werden.
- Regelt, wer was bekommt.
- Sollte man immer mal wieder anpassen, wenn sich was im Leben ändert.
Schenkung zu Lebzeiten
- Das Eigentum geht sofort auf den Beschenkten über – oft mit Wohnrecht für den Schenkenden.
- Schenkungen sind in Sachen Steuern oft günstiger. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Grundstückswert, nicht nach dem Marktpreis.
- Wichtig: Rückforderungsrechte für den Fall von Pflege oder Streit sollten im Vertrag stehen.
Übergabevertrag
- Wird häufig in Familien genutzt, wenn Eltern Haus oder Hof an die Kinder weitergeben wollen.
- Oft gekoppelt an Wohnrecht, Pflegevereinbarungen oder finanzielle Ausgleichszahlungen.
- Muss notariell beurkundet werden.
Wie viel ist die geerbte Immobilie wirklich wert?
Ob Sie verkaufen, vermieten oder selbst einziehen wollen – Sie brauchen einen realistischen Wert der Immobilie. Das ist die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.
Erben und vererben in Österreich: Worauf kommt’s beim Wert der Immobilie an?
- Die Lage und was drumherum an Infrastruktur geboten wird
- Grundstücksgröße und Bebauungsmöglichkeiten
- Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz
- Die aktuelle Marktlage und Nachfrage
- Belastungen wie Hypotheken oder Pfandrechte
Ein erfahrener Immobilienmakler kann den Marktwert einschätzen und Sie beraten, ob Verkaufen, Vermieten oder Eigennutzung am meisten Sinn macht.
Ein Beispiel: Eine geerbte Altbauwohnung mitten in Salzburg bringt beim Verkauf oft richtig viel Geld. Ein älteres Haus auf dem Land dagegen eignet sich vielleicht eher zum Vermieten – oder als Zweitwohnsitz für die Familie.
Kosten, Steuern und Gebühren beim Erben in Österreich
Viele unterschätzen, was eine geerbte Immobilie am Ende wirklich kostet. Klar, es gibt in Österreich keine Erbschaftssteuer mehr – trotzdem kommt man um andere Abgaben nicht herum.
Grunderwerbsteuer
Die wird auch dann fällig, wenn du eine Immobilie erbst oder geschenkt bekommst. Gezahlt wird sie nicht nach dem Verkehrswert, sondern nach dem Grundstückswertmodell. Der Steuersatz? Liegt irgendwo zwischen 0,5 % und 3,5 %, je nachdem, wie nah du mit dem Verstorbenen verwandt warst.
Eintragungsgebühr ins Grundbuch
Möchtest du als neuer Eigentümer ins Grundbuch, kostet das meistens 1,1 % vom Grundstückswert. Die Gebühr zahlst du zusammen mit der Grunderwerbsteuer beim Fi beim Finanzamt.
Laufende Kosten
Nach der Annahme des Erbes kommen laufende Kosten auf dich zu: Grundsteuer, Versicherung, Betriebskosten – und oft auch Sanierungsbedarf. Das alles geht jetzt auf dich über.
Was, wenn mehrere erben?
Gibt’s mehrere Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Plötzlich besitzt ihr gemeinsam – und jede Entscheidung braucht Einstimmigkeit. Ihr habt verschiedene Möglichkeiten: Ihr könnt die Immobilie verkaufen und den Erlös aufteilen, ein Erbe übernimmt und zahlt die anderen aus, oder ihr vermietet und teilt die Einnahmen. Aber Achtung: Wenn ihr euch nicht einig werdet, landet die Sache schnell bei der Teilungsversteigerung. Das bringt meistens weniger Geld. Holt euch lieber frühzeitig professionelle Beratung, damit es gar nicht erst so weit kommt.
Erben und vererben in Österreich: Emotionale und praktische Aspekte
Viele Häuser, die vererbt werden, sind Familienheime voller Erinnerungen. Trotzdem: Lasst euch bei den Entscheidungen nicht nur vom Bauchgefühl leiten. Überlegt nüchtern – kann ich mir das Haus leisten? Lohnt sich eine Renovierung, oder ist ein Verkauf besser? Wie entwickeln sich die Preise in meiner Gegend? Ein Makler hilft, Abstand zu gewinnen und eine vernünftige Entscheidung zu treffen.
FAQ – Häufige Fragen zum Erben und Vererben in Österreich
Muss ich eine geerbte Immobilie annehmen?
Nein. Du kannst das Erbe annehmen oder ausschlagen. Wenn Schulden oder hohe Kosten dranhängen, ist Ausschlagen manchmal die bessere Wahl.
Wie lange dauert das Verlassenschaftsverfahren?
Meistens dauert das Ganze einige Wochen bis ein paar Monate – je nachdem, wie kompliziert der Fall ist und wie viele Erben es gibt.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuer an?
Verkaufst du die geerbte Immobilie, kann Immobilienertragsteuer (ImmoESt) fällig werden – außer, es war der Hauptwohnsitz des Verstorbenen oder von dir als Erben.
Was ist der Pflichtteil?
Das ist ein gesetzlicher Anspruch für nahe Angehörige wie Ehepartner oder Kinder. Sie bekommen einen Teil des Nachlasses, selbst wenn sie im Testament nicht erwähnt sind.
Wer hilft bei Bewertung und Verkauf?
Ein Makler mit Erfahrung in deiner Region kann den Wert zuverlässig einschätzen, den Verkauf abwickeln und rechtliche Details mit dem Notar klären.