Wer eine Immobilie in Salzburg erben, übergeben oder verkaufen möchte, stößt im Grundbuch häufig auf zwei Begriffe: das Wohnrecht und das Fruchtgenussrecht. Beide Rechte sichern einer Person die Nutzung einer Immobilie zu – manchmal sogar ein Leben lang. Doch was passiert mit diesen Eintragungen, wenn das Haus oder die Wohnung den Besitzer wechseln soll? Können Sie eine Immobilie mit Wohnrecht & Fruchtgenussrecht löschen oder mitverkaufen?
In diesem Beitrag erklären wir, worin der Unterschied liegt, welche Optionen Sie beim Verkauf haben und wie Sie den Wert Ihrer Immobilie sichern.
Was bedeuten Wohnrecht und Fruchtgenussrecht konkret?
Bevor Sie entscheiden, ob Sie Ihr Wohnrecht & Fruchtgenussrecht löschen oder mitverkaufen, sollten Sie die genaue Bedeutung im Grundbuch kennen:
- Das Wohnrecht: Es erlaubt einer bestimmten Person, eine Immobilie (oder Teile davon) zu bewohnen. Dieses Recht ist persönlich und kann nicht an Dritte übertragen oder vermietet werden.
- Das Fruchtgenussrecht: Dieses Recht geht einen Schritt weiter. Der Eigentümer darf die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern sie auch wirtschaftlich nutzen. Das bedeutet: Er darf die Wohnung vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
Beide Rechte mindern den Marktwert einer Immobilie erheblich, solange sie aktiv im Grundbuch stehen.
Option 1: Das Recht vor dem Verkauf im Grundbuch löschen
Die mit Abstand einfachste Möglichkeit für einen erfolgreichen Verkauf ist es, das Wohnrecht & Fruchtgenussrecht löschen zu lassen. Ein Käufer bekommt dadurch eine rechtlich völlig freie Immobilie, was den höchstmöglichen Verkaufspreis garantiert.
Für die Löschung im Grundbuch gibt es im Wesentlichen zwei Wege:
- Freiwilliger Verzicht (Abfindung): Der Rechteinhaber stimmt der Löschung zu. Oft geschieht dies gegen eine finanzielle Einmalzahlung (Ablöse). Wie hoch diese Ablöse ausfällt, hängt vom Alter des Berechtigten und dem theoretischen Mietwert der Immobilie ab.
- Löschung im Todesfall: Ist das Recht an die Lebenszeit einer Person gebunden, erlischt es automatisch mit deren Ableben. Ein Notar oder Rechtsanwalt kann die Löschung im Grundbuch mit der Sterbeurkunde beantragen.
Eine einseitige Löschung gegen den Willen des Rechteinhabers ist rechtlich nicht möglich.
Option 2: Die Immobilie inklusive Recht mitverkaufen
Ist der Inhaber nicht bereit auf sein Recht zu verzichten, bleibt die zweite Variante: Sie müssen das Objekt samt der Eintragung auf den Markt bringen. Wenn Sie ein Objekt mit Wohnrecht & Fruchtgenussrecht mitverkaufen, spricht das vor allem eine ganz bestimmte Käufergruppe an – nämlich Anleger und Kapitalanleger.
Klassische Eigennutzer fallen als Käufer meist weg, da sie nicht selbst einziehen können. Anleger schätzen solche Immobilien jedoch aus folgenden Gründen:
- Deutlicher Preisabschlag: Der Kaufpreis liegt oft 30 bis 50 Prozent unter dem normalen Marktwert.
- Langfristige Wertanlage: Der Investor kauft ein Objekt günstig ein und wartet ab, bis das Nutzungsrecht in der Zukunft erlischt.
Wichtig zu wissen: Beim Fruchtgenussrecht stehen dem Inhaber weiterhin alle Mieteinnahmen zu. Der Käufer erwirbt also vorerst nur das reine Eigentum ohne laufenden Ertrag.
Welcher Weg ist der richtige für Ihre Immobilie?
Ob Sie das Wohnrecht & Fruchtgenussrecht löschen oder mitverkaufen, ist letztlich eine finanzielle und persönliche Abwägung.
Wenn Sie den vollen Marktwert erzielen möchten und eine schnelle Abwicklung suchen, lohnt sich fast immer das Gespräch mit dem Rechteinhaber über eine faire Ablösesumme. Möchte die Person jedoch in ihrem gewohnten Umfeld wohnen bleiben, bleibt nur der Verkauf mit Abschlag an Investoren.
Eine professionelle Bewertung durch einen Immobilienspezialisten hilft Ihnen dabei, den genauen Wertunterschied zwischen beiden Szenarien exakt zu berechnen. So treffen Sie ohne böse Überraschungen die beste Entscheidung für Ihr Objekt.