Wenn Leute in Österreich vom Wohnrecht sprechen, dann meinen sie ein ganz spezielles Nutzungsrecht an einer Immobilie, welches ihnen selbst gar nicht gehört. Im Unterschied zum Mietvertrag handelt es sich beim Wohnrecht meistens um eine sogenannte Dienstbarkeit oder Servitut. Dies ist geregelt in § 521 ABGB.
Worauf kann man ein Wohnrecht haben?
Das Wohnrecht kann sich auf ein ganzes Haus beziehen aber auch nur auf eine Wohnung oder einzelne Räume. Manchmal reicht schon es schon nur für ein Zimmer. Wichtig zu wissen ist, dass es normalerweise notariell vereinbart wird und am besten lässt man es gleich ins Grundbuch eintragen. Nur so ist es wirklich rechtskräftig und gegenüber jedem Eigentümer abgesichert.
Warum wird ein Wohnrecht vereinbart?
Ein Wohnrecht wird meistens dann vereinbart, wenn Eigentümer oder Vermieter schon früh vorsorgen wollen. Zum Beispiel bei einer Schenkung oder Übertragung innerhalb der Familie. Die Immobilie aber selbst noch bewohnen möchten.
Ein typisches Beispiel: Die Eltern schenken das Haus den Kindern, wollen aber weiter dort leben. Dann lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch vereinbaren. Das geht auch bei Übertragungen unter Ehepartnern oder wenn jemand sicherstellen will, dass eine bestimmte Person in der Immobilie bleiben darf.
Was ist besser: Wohnrecht oder Mietrecht?
Im Gegensatz zum Mietvertrag ist das Wohnrecht fast immer eine persönliche Dienstbarkeit. Es gilt nur für eine bestimmte Person und kann nicht einfach übertragen werden. Das Wohnrecht bleibt oft sogar bestehen, wenn das Haus den Besitzer wechselt. Außerdem gibt es vor allem beim lebenslangen Wohnrecht in der Regel keine Kündigung wie bei einem normalen Mietvertrag.
Welche Rechte und Pflichten gibt es beim Wohnrecht?
Wer ein Wohnrecht hat, darf die vereinbarte Immobilie oder Teile davon nutzen. Manchmal sogar mit nahen Angehörigen oder Pflegepersonen, wenn das so geregelt ist. Auch Nebenräume wie Garage, Keller oder Garten können zum Wohnrecht gehören. Dies muss alles im Vertrag geregelt sein.
Wie werden die Kosten beim Wohnrecht aufgeteilt?
Bei den Kosten läuft es meist so: Der Wohnberechtigte zahlt die Nebenkosten und kleinere Reparaturen. Größere Sanierungen bleiben in der Regel Sache des Eigentümers. Es empfiehlt sich die Kosten genau niederzuschreiben, umso Streitigkeiten zu vermeiden.
Warum wird das Wohnrecht in das Grundbucheintragung eingetragen?
Damit das Wohnrecht wirklich sicher ist und auch bei einem Eigentümerwechsel gilt, sollte es unbedingt im Grundbuch stehen. Das Wohnrecht wird im Grundbuch im C-Blatt eingetragen.
Ohne grundbücherlicher Eintragung kann es passieren, dass das Wohnrecht bei einem Verkauf oder Eigentümerwechsel einfach untergeht und nicht mehr durchgesetzt werden kann.
Wie lange gilt ein Wohnrecht?
Die Dauer eines Wohnrechts ist Vereinbarungssache. Es gibt befristete Wohnrechte. Oft wird aber ein lebenslanges Wohnrecht in Österreich vereinbart. Dann endet es mit dem Tod der berechtigten Person und kann auch nicht vererbt werden. Natürlich kann man auch verzichten oder das Wohnrecht durch eine besondere Vereinbarung früher beenden.
Hat das Wohnrecht einen Einfluss auf den Wert der Immobilie?
Ist eine Immobilie mit einem Wohnrecht belastet, sinkt auch der Wert der Immobilie. Warum ist das so? Weil der Eigentümer nicht frei über das Haus oder die Wohnung verfügen kann. Vermieten oder verkaufen wird dadurch komplizierter.
Deshalb gilt: Wer eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen oder ein Wohnrecht einräumen will, sollte die Wertminderung von einem Immobilienmakler einschätzen lassen.
Wie berechnet man ein Wohnrecht in Österreich?
Im Grunde geht es darum, welchen finanziellen Vorteil die berechtigte Person hat: Wie viel Miete müsste sie zahlen, wenn sie nicht das Wohnrecht hätte? Dieser Betrag wird meistens als „Kapitalwert des Wohnrechts“ bezeichnet.
Die Grundformel lautet:
Wohnrecht = Jahresmietwert × statistischer Faktor Restlebenserwartung
Der Jahresmietwert ist die ortsübliche Miete, also das, was man für eine vergleichbare Wohnung oder ein ähnliches Haus in der Gegend zahlen würde.
Befristetes Wohnrecht – einfach gerechnet
Wenn das Wohnrecht zeitlich begrenzt ist, rechnet man einfach: Jahresmiete mal Anzahl der Jahre.
Beispiel:
Wohnrecht für 10 Jahre, Jahresmiete 9.000 €
Wohnrechtswert = 90.000 €
Hier spielt die Lebenserwartung keine Rolle.
Abschläge und Anpassungen bei der Bewertung des Wohnrechts
In der Praxis kann der Wert geringer ausfallen, zum Beispiel wenn:
- Die berechtigte Person nur einen Teil der Immobilie nutzt
- Betriebskosten oder Reparaturen selbst übernimmt
- Oder das Wohnrecht nicht exklusiv ist
Darum wird der Kapitalwert oft um 10–30 % reduziert, um die realen Marktverhältnisse abzubilden.
Wohnrecht professionell berechnen lassen
Die Bewertung hängt von vielen Punkten ab: Alter, Mietwert, Lage, Vertrag, Nutzung. Am besten lässt man das von einem erfahrenen Immobilienmakler wie Immoimpulse machen.
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