Wenn du eine Wohnung vermietest, kannst du den Mietvertrag nicht einfach nach Lust und Laune kündigen. Das österreichische Mietrecht steht ziemlich klar auf der Seite der Mieter. Trotzdem gibt es Situationen, in denen du tatsächlich wegen Eigenbedarf kündigen darfst.
Das klappt zum Beispiel, wenn du die Wohnung wirklich selbst brauchst – für dich, deine Kinder oder enge Verwandte.
Aber: Damit das vor Gericht hält, musst du einige strenge Regeln beachten.
Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf erlaubt?
So eine Kündigung funktioniert nur, wenn du einen echten, dringenden Wohnbedarf nachweisen kannst. Es reicht nicht, dass es gerade praktischer wäre oder du vielleicht mehr Miete verlangen willst. Du oder jemand aus deiner Familie muss die Wohnung wirklich brauchen.
Vermieter meldet Eigenbedarf an: Welche Gründe zählen?
Du möchtest selbst einziehen. Dein Kind oder deine Eltern brauchen die Wohnung. Die bisherige Wohnung ist zu klein oder nicht mehr zumutbar. Oder vielleicht zwingt dich ein Jobwechsel oder gesundheitliche Gründe zum Umzug.
Ein bloßer Wunsch zählt nicht. Der Bedarf muss nachvollziehbar und ernsthaft sein. Wenn es Streit gibt, sehen sich die Gerichte das sehr genau an.
Vermieter meldet Eigenbedarf an: Was steht im Gesetz?
Die Regeln findest du im Mietrechtsgesetz (MRG). Es wird unterschieden zwischen Vollanwendungsbereich (wie Altbauwohnungen) und Teilanwendungsbereich (zum Beispiel Einfamilienhäuser oder Neubauten).
Im Vollanwendungsbereich brauchst du einen triftigen Grund für die Kündigung. Das kann Eigenbedarf für dich oder deine Familie sein, Verstöße des Mieters (wie Zahlungsverzug), oder weil das Haus abgerissen oder groß umgebaut werden soll.
Ganz wichtig: Du musst immer schriftlich kündigen und die gesetzlichen Fristen einhalten. Eine mündliche Kündigung reicht nicht.
Wie läuft eine Kündigung bei Eigenbedarf ab?
Die Kündigungsfrist hängt davon ab, ob dein Mietvertrag befristet oder unbefristet ist.
Läuft der Vertrag befristet, endet das Mietverhältnis sowieso zum vereinbarten Termin. Da brauchst du normalerweise keine Eigenbedarfskündigung.
Bei unbefristeten Verträgen musst du den Eigenbedarf konkret begründen und dich an die Fristen halten.
Meistens gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende. Der Mieter kann widersprechen und den Eigenbedarf anzweifeln. Erst wenn das Gericht den Eigenbedarf anerkennt, muss der Mieter wirklich ausziehen.
Wie genau schauen die Gerichte hin?
Gerichte nehmen es ziemlich genau. Du musst klar erklären, warum du die Wohnung selbst brauchst – und das darf kein Vorwand sein, um den Mieter loszuwerden oder mehr Geld zu verlangen.
Sie fragen zum Beispiel: Gibt’s andere Wohnungen, die du stattdessen nutzen könntest? Passt die Wohnung überhaupt zu deinem Zweck? Ist der Eigenbedarf nur vorübergehend?
Und noch was: Wer nach einer Eigenbedarfskündigung die Wohnung einfach weitervermietet, riskiert eine saftige Schadensersatzforderung.
Vermieter meldet Eigenbedarf an: Was können Mieter tun?
Auch als Mieter hast du in Österreich guten Schutz. Du kannst Einspruch gegen die Kündigung einlegen, besonders wenn du den Eigenbedarf anzweifelst oder selbst in einer schwierigen Situation steckst – etwa wegen Alter, Krankheit oder fehlender Alternativen.
Das Gericht prüft dann, wessen Interessen schwerer wiegen. Oft einigt man sich auf einen späteren Auszug oder eine Abfindung. Egal ob Vermieter oder Mieter: Es lohnt sich fast immer, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen.
Ohne wichtigen Grund kann der Vermieter keinen Eigenbedarf anmelden
Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, aber alles andere als einfach. Du brauchst wirklich gute Gründe, musst Fristen einhalten und alles sauber belegen.
Wer offen und rechtzeitig mit dem Mieter spricht, findet oft eine faire Lösung – zum Beispiel einen Aufhebungsvertrag oder eine Übergangsfrist. So spart man sich viel Stress, und beide Seiten können besser planen.