Eine Wohnung zu verkaufen ist für viele Eigentümer ein großer Schritt. Da hängen oft wichtige finanzielle Entscheidungen dran, und klar, der Preis steht meistens im Mittelpunkt. Aber ehrlich gesagt: Die Steuern spielen oft eine viel größere Rolle, als die meisten denken.
Viele stellen sich die Frage: Wann muss ich beim Wohnungsverkauf eigentlich Steuern zahlen? Wie wird das berechnet? Und gibt’s vielleicht auch Fälle, in denen ich gar nichts ans Finanzamt abgeben muss? Wir erleben als Makler in Salzburg immer wieder, dass diese Fragen offenbleiben. Deshalb bringen wir mal Licht ins Steuer-Dickicht rund um den Wohnungsverkauf.
Immobilienertragsteuer beim Wohnungsverkauf
Seit 2012 gibt’s in Österreich die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt. Sie löste die alte Spekulationssteuer ab und gilt für alle Verkäufe von Grundstücken – also auch für Eigentumswohnungen. Immer wenn Sie Ihre Wohnung mit Gewinn verkaufen, kassiert der Staat einen Teil davon. Die Idee ist eigentlich simpel: Auf den Wertzuwachs, den Ihre Wohnung über die Jahre gemacht hat, fällt eine Steuer an.
Wie hoch diese Steuer beim Verkauf ausfällt, hängt davon ab, wann Sie die Wohnung gekauft haben und was für eine Art Immobilie es ist.
Alt oder neu macht steuerlich einen Unterschied beim Wohnungsverkauf
Das Finanzamt unterscheidet bei der Berechnung zwischen sogenannten Alt-Grundstücken und Neu-Grundstücken. Klingt erstmal kompliziert, ist aber ziemlich entscheidend für die Höhe der Steuer.
- Altwohnungen: Wenn Sie die Wohnung vor dem 1. April 2002 gekauft haben, gilt sie als Alt-Grundstück. Beim Verkauf müssen Sie pauschal 4,2 % vom Verkaufserlös als Steuer zahlen.
- Neubestand: Haben Sie die Wohnung nach dem 31. März 2002 erworben, schaut die Sache anders aus. Dann werden 30 % vom tatsächlichen Gewinn fällig – also nicht vom gesamten Verkaufspreis, sondern von der Differenz zwischen Verkaufserlös und den ursprünglichen Anschaffungskosten (inklusive Nebenkosten).
Wann bleibt der Wohnungsverkauf steuerfrei?
Gute Nachrichten: Nicht immer verlangt das Finanzamt seinen Anteil. Die Immobilienertragsteuer kennt nämlich Ausnahmen, bei denen Sie keinen Cent zahlen müssen.
- Die Hauptwohnsitzbefreiung (2-Jahres-Regel):
Wenn Sie mindestens die letzten zwei Jahre selbst in der Wohnung gewohnt und sie als Hauptwohnsitz genutzt haben, bleibt der Verkauf steuerfrei. - Oder die „5-aus-10-Regel“:
Auch wenn Sie innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre lang selbst drin gewohnt haben (als Hauptwohnsitz!), müssen Sie keine Steuer zahlen.
Wichtig ist: Diese Ausnahmen gelten wirklich nur, wenn die Wohnung Ihr Lebensmittelpunkt war. Hatten Sie sie zum Beispiel zwischendurch vermietet, fällt die Steuerbefreiung meistens weg.
Erbschaften, Schenkungen und andere Sonderfälle beim Wohnungsverkauf
Wenn Sie die Wohnung unentgeltlich bekommen haben – zum Beispiel durch Erbschaft oder Schenkung – fällt erstmal keine Immobilienertragsteuer an. Die Steuer wird erst dann fällig, wenn Sie die Wohnung irgendwann selbst verkaufen. Dann zählt übrigens für die Berechnung der ursprüngliche Kaufpreis des früheren Eigentümers.
Manche Situationen wie Umwidmungen oder Teilverkäufe haben nochmal ganz eigene Regeln. Da lohnt es sich auf jeden Fall, vorher mit Experten zu sprechen, um keine steuerlichen Nachteile zu riskieren.
Steuerberatung beim Wohnungsverkauf
Viele Eigentümer sind baff, wenn sie sehen, wie viel Steuern beim Wohnungsverkauf fällig werden. In Städten wie Salzburg, wo die Immobilienpreise in den letzten Jahren ordentlich zugelegt haben, kann das richtig ins Geld gehen. Wir als Makler schauen uns nicht nur den Marktwert Ihrer Wohnung an, sondern weisen auch auf steuerliche Fallstricke hin. Zusammen mit Steuerprofis sorgen wir dafür, dass Sie von Anfang an den Überblick behalten – und wissen, wo sich vielleicht noch Steuern sparen lassen.
Steuern beim Wohnungsverkauf: Ihr Immobilienmakler in Salzburg
Steuern sind beim Wohnungsverkauf ein Punkt, den kein Eigentümer unterschätzen sollte. Wer sich früh genug informiert, kann böse Überraschungen vermeiden – und am Ende mehr Geld in der Tasche haben. Holen Sie sich deshalb vor dem Verkauf Rat vom Profi. Wir helfen nicht nur beim Käuferfinden, sondern auch beim richtigen Wert Ihrer Wohnung und beim Umgehen von Steuerfallen. Mit guter Vorbereitung wird der Wohnungsverkauf in Salzburg und Umgebung ein Erfolg – rechtlich, steuerlich und finanziell. Möchten Sie Ihre Wohnung in Salzburg verkaufen? Gerne können Sie uns jederzeit kontaktieren.