Wer in Österreich ein Grundstück verkaufen will, stolpert früher oder später über die Frage: Welche Steuern kommen da eigentlich auf mich zu? Die Antwort ist gar nicht so simpel, wie man vielleicht denkt. Es geht nicht nur um den Verkaufspreis – auch wann und wie man das Grundstück bekommen hat, ob es umgewidmet wurde, und wie man es genutzt hat, spielen eine große Rolle.
Als Makler aus dem Salzburger Raum sehen wir immer wieder, wie wichtig es ist, sich rechtzeitig einen Überblick zu verschaffen. Wer die steuerlichen Details kennt, spart sich am Ende böse Überraschungen.
Warum beim Grundstücksverkauf Steuern fällig werden
In Österreich gilt: Gewinne aus Grundstücksverkäufen unterliegen der Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt. Die gibt’s seit 2012 und betrifft praktisch alle Grundstücke – egal, ob Bauland, Wiese oder Wald. Die alte „Spekulationsfrist“, also steuerfrei verkaufen nach zehn Jahren, gibt es nicht mehr.
Heißt: Wer mit seinem Grundstück Gewinn macht, muss diesen versteuern.
Wie hoch die Steuer dann ausfällt, hängt von ein paar Faktoren ab.
Steuern beim Grundstücksverkauf: Neu- und Altgrundstücke – wo liegt der Unterschied?
Das Finanzamt unterscheidet bei der Berechnung zwischen „Neu-Grundstücken“ und „Alt-Grundstücken“. Klingt erstmal bürokratisch, macht aber tatsächlich einen Unterschied beim Steuersatz.
Neu-Grundstücke – dazu zählen alle Grundstücke, die nach dem 31. März 2002 gekauft oder errichtet wurden. Wer so ein Grundstück verkauft, zahlt 30 % Immobilienertragsteuer auf den Gewinn. Der Zeitpunkt einer Umwidmung spielt hier keine Rolle.
Alt-Grundstücke – das sind Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden. Hier gibt’s Pauschalregelungen: Wurde das Grundstück vor dem 31. Dezember 1987 gekauft und umgewidmet, liegt die Steuer bei 4,2 % des Verkaufserlöses. Wurde erst nach 1987 umgewidmet, aber der Eigentümer stand schon davor im Grundbuch, beträgt die Steuer 18 % vom Verkaufserlös.
Man sieht also: Die Steuer hängt stark davon ab, wie lange man das Grundstück besitzt und wie es genutzt oder umgewidmet wurde.
Verkaufserlös und Gewinn – was wird wirklich besteuert?
Ein häufiger Irrtum: Viele denken, die Steuer fällt auf den gesamten Verkaufspreis an. Tatsächlich wird aber nur der Gewinn versteuert – also der Betrag, der nach Abzug der ursprünglichen Anschaffungskosten und Nebenkosten übrig bleibt.
Ein Beispiel: Wer ein Grundstück für 150.000 € gekauft und später für 300.000 € verkauft hat, hat einen steuerpflichtigen Gewinn. Diesen Betrag greift das Finanzamt zu – wie hoch, hängt wieder davon ab, ob es sich um ein Neu- oder Altgrundstück handelt und wie hoch die Nebenkosten waren.
Steuern beim Grundstücksverkauf: Schenkungen und Erbschaften
Bei Schenkungen oder Erbschaften zahlt man erstmal keine Immobilienertragsteuer. Verkauft der neue Eigentümer das Grundstück später, wird aber wieder versteuert – und zwar auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises des Vorbesitzers.
Gerade hier lohnt sich ein genauer Blick, denn oft steckt der Teufel im Detail. Wer sich früh beraten lässt, kann steuerliche Nachteile vermeiden.
Steuerberater zu Rate ziehen
Das österreichische Steuerrecht ist kompliziert, vor allem bei Immobilien. Fehler bei der Berechnung oder unvollständige Angaben können schnell teuer werden. Wir als Makler arbeiten mit Steuerexperten zusammen, damit unsere Kunden von Anfang an wissen, worauf sie achten müssen.
Wer die Steuerregeln kennt, kann gezielt planen – zum Beispiel den besten Verkaufszeitpunkt wählen oder alle Anschaffungs- und Nebenkosten ordentlich dokumentieren.
Vor dem Grundstücksverkauf informieren
Wer eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft, sollte sich frühzeitig mit der Steuer beschäftigen. Die Abgaben können einen großen Teil des Gewinns ausmachen – müssen sie aber nicht, wenn man vorbereitet ist.
Deshalb: Holen Sie sich Unterstützung von jemandem, der sich auskennt. Wir helfen dabei, den echten Verkehrswert Ihres Grundstücks zu ermitteln, den Verkauf optimal zu gestalten und steuerliche Stolperfallen zu umgehen.
Mit guter Vorbereitung bleibt am Ende mehr Gewinn übrig – und der Grundstücksverkauf in Salzburg und Umgebung wird zum Erfolg. Sie möchten ein Grundstück verkaufen? Gerne können Sie sich bei uns melden.