Eine Scheidung wirbelt das Leben meistens ordentlich durcheinander. Gefühle fahren Achterbahn, Pläne ändern sich, und klar, oft geht’s auch ums Geld. Richtig kompliziert wird’s, wenn ein gemeinsames Haus oder eine Wohnung im Spiel ist.
Plötzlich stehen viele vor ganz praktischen Fragen: Wer darf eigentlich bleiben? Verkaufen wir das Haus oder nicht? Wie teilen wir den Wert auf? Damit Sie als Eigentümerin oder Eigentümer nicht den Überblick verlieren, gibt’s hier die wichtigsten Infos zur Immobilienaufteilung in Österreich – verständlich und rechtlich auf den Punkt gebracht.
Eigentumsverhältnisse: Wem gehört was?
In Österreich zählt nur eins: Wer im Grundbuch steht, ist rechtlich auch Eigentümer oder Eigentümerin. Klingt simpel, sorgt aber oft für Streit – vor allem, wenn beide Partner Geld reingesteckt haben, aber nur einer im Grundbuch steht.
Ehe ohne Ehevertrag
Ohne Ehevertrag gilt automatisch die Gütertrennung. Heißt: Jeder behält, was er oder sie in die Ehe gebracht oder währenddessen selbst angeschafft hat. Trotzdem kann es Ausgleichsansprüche geben, wenn zum Beispiel beide Partner die Immobilie finanziert haben – etwa durch Eigenkapital oder gemeinsame Kredite.
Lebensgemeinschaften
Unverheiratete Paare haben es noch ein Stück schwerer. Es gibt keinen gesetzlichen Zugewinnausgleich. Wer nicht im Grundbuch steht, gehört offiziell auch nicht zum Eigentümerkreis. Trotzdem können Ansprüche entstehen, wenn nachweislich ins Haus investiert wurde – zum Beispiel durch Umbauten, Kredite oder Tilgungen.
Bei Scheidung mit Immobilie: Grundbuch, Kredit und Verantwortung
Wenn Paare gemeinsam eine Immobilie besitzen, sollten sie ganz genau wissen, wer eigentlich im Grundbuch steht und wer den Kredit unterschrieben hat. Stehen beide im Grundbuch, gehört das Haus auch wirklich beiden – meistens zu gleichen Teilen. Taucht nur einer im Grundbuch auf, ist er oder sie offiziell der Eigentümer. Trotzdem gibt’s oft Ausgleichszahlungen, falls beide das Haus gemeinsam finanziert haben.
Haben beide den Kreditvertrag unterschrieben, haften sie auch gemeinsam – und zwar komplett. Das gilt sogar dann, wenn nur einer von beiden im Grundbuch steht.
Mein Tipp: Prüft frühzeitig, wie viel Restschuld noch auf der Immobilie liegt und ob eine Umschuldung oder Auszahlung möglich ist. Das erspart später jede Menge Ärger.
Was passiert mit der Immobilie bei einer Scheidung?
Je nachdem, wie eure familiäre, finanzielle und rechtliche Lage aussieht, gibt’s verschiedene Wege, wie ihr mit dem gemeinsamen Haus umgehen könnt.
1. Verkauf der Immobilie
Oft ist der Verkauf die fairste und unkomplizierteste Lösung. Ihr verkauft das Haus, zahlt die Restschuld ab, und teilt den Erlös. Ein Makler oder ein Gutachter kann den Marktwert neutral bestimmen – das bringt Klarheit. Nach dem Verkauf starten beide mit einem sauberen Schnitt neu.
2. Übernahme durch einen Ehepartner
Manchmal übernimmt einer das Haus und zahlt den anderen aus. Wichtig ist, dass die Bank der Kreditübernahme zustimmt und der Übernehmer die Finanzierung stemmen kann. Besonders praktisch ist das, wenn Kinder weiter in der gewohnten Umgebung bleiben sollen.
3. Gemeinsames Eigentum behalten
Das klappt, wenn ihr euch trotz Trennung noch gut versteht. Viele regeln, dass sie das Haus vorerst gemeinsam halten oder vermieten. Ganz wichtig: Klare Absprachen zu Nutzung, Kosten und was passieren soll, wenn einer später doch verkaufen will.
4. Vermietung als Übergangslösung
Wenn ihr euch noch nicht entscheiden könnt oder der Verkauf einfach nicht passt, könnt ihr die Immobilie erstmal vermieten. Die Einnahmen teilt ihr oder nutzt sie, um den Kredit abzuzahlen.
5. Teilungsversteigerung
Findet ihr keinen gemeinsamen Nenner, bleibt noch die Teilungsversteigerung beim Gericht. Die ist allerdings meist ein Minusgeschäft, weil Immobilien oft unter Wert weggehen. Das sollte wirklich die allerletzte Lösung sein.
Kinder, Wohnrecht und gerichtliche Entscheidungen
Wenn Paare mit Kindern sich trennen, dreht sich fast alles ums Wohl der Kinder. Wer nach der Scheidung erst mal im Haus bleibt, entscheidet das Gericht – und das nicht unbedingt nach dem Grundbuch. Meist wohnt der Elternteil mit den Kindern weiter dort. Das Wohnrecht kann auf Zeit oder dauerhaft gelten. Der andere Partner bekommt in der Regel Geld als Ausgleich oder eine Nutzungsentschädigung. Ein Beispiel: Die Mutter bleibt mit den Kindern im Haus, der Vater bekommt seinen Anteil ausgezahlt. Nach einer gewissen Zeit kann das Haus verkauft oder an jemanden übertragen werden.
Immobilienbewertung – der Schlüssel zu fairen Lösungen
Bevor entschieden wird, ob verkauft oder übernommen wird, braucht’s eine professionelle Immobilienbewertung. Ein Makler oder Gutachter schaut sich dafür einiges an: Lage, Infrastruktur, Grundstücksgröße, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz, Vergleichspreise, offene Kredite und Belastungen. Eine gründliche Bewertung sorgt für Klarheit und schützt beide Seiten vor finanziellen Überraschungen.
Steuerliche und rechtliche Aspekte in Österreich
Auch die Steuern sollte man nicht unterschätzen. Beim Verkauf fällt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an, außer es gilt die Hauptwohnsitzbefreiung. Wird die Immobilie übertragen, etwa wenn ein Ehepartner übernimmt, kommt die Grunderwerbsteuer ins Spiel. Bei Schenkungen oder Erbschaften innerhalb der Familie gelten wieder andere Regeln. Eine gute steuerliche Beratung lohnt sich immer – so nutzt man Freibeträge oder Befreiungen bestmöglich.
Mediation als Weg zur Einigung
Nicht jede Scheidung muss im Streit enden. Ein Mediator hilft dabei, schwierige Themen ruhig und fair zu klären. Mediation hat viele Vorteile: Die Lösungen sind oft einvernehmlich und fair, sie kosten weniger als ein Gerichtsverfahren, alles geht schneller und Kinder sowie Familie werden entlastet. Besonders sinnvoll ist eine Mediation, wenn beide Parteien die Immobilie behalten oder gemeinsam über die Zukunft entscheiden wollen.
Checkliste für Eigentümer bei Scheidung
- Grundbuch und Kreditverträge prüfen
- Immobilienwert vom Makler schätzen lassen
- Rechtliche und steuerliche Beratung einholen
- Finanzierungsmöglichkeiten abklären
- Entscheidung über Verkauf, Übernahme oder Vermietung treffen
- Mediation als Alternative zum Gericht prüfen
FAQ – Häufige Fragen
Wer darf nach einer Scheidung in der Immobilie wohnen bleiben?
Meist der Elternteil, der die Kinder betreut oder wirtschaftlich mehr an die Immobilie gebunden ist. Das Gericht entscheidet je nach Situation.
Was passiert, wenn nur ein Partner im Grundbuch steht?
Der eingetragene Eigentümer gehört das Haus allein. Der andere kann aber unter bestimmten Bedingungen einen finanziellen Ausgleich bekommen.
Kann ich meinen Anteil einfach verkaufen?
Nur mit dem Einverständnis des Miteigentümers oder durch eine gerichtliche Teilungsversteigerung. Meist ist eine Einigung ohne Gericht besser.
Wie wird der Wert der Immobilie bei einer Scheidung bestimmt?
Ein Makler oder Gutachter macht eine Marktwertanalyse – dabei zählt Lage, Zustand und die Nachfrage.
Wer haftet für den laufenden Kredit?
Stehen beide im Kreditvertrag, haften auch beide – egal, wer die Immobilie nutzt. Änderungen müssen mit der Bank geregelt werden.